Varken köpare eller säljare vill att den andra parten ska behålla pantsättningen eller köpekontraktet innan alla villkor är uppfyllda. En neutral tredje part behåller därför pengarna och dokumenten tills alla krav är uppfyllda. Det arrangemanget kallas för deposition.

Escrow-handläggare följer skriftliga instruktioner från båda sidor. De samlar in handpenning, lånemedel och stängningskostnader, betalar av befintliga panträtter och ordnar registrering. Först när alla villkor är uppfyllda betalar de ut pengar och släpper dokument.

Escrow skyddar båda parter från för tidig prestation. I vissa stater hanterar advokater samma funktion. Tvister om huruvida villkor har uppfyllts kan frysa escrow tills de är lösta. En kompetent escrow-handläggare håller transaktionen organiserad och minskar risken för att pengar eller dokument kommer bort.

Escrow omvandlar en sekvens av löften till ett samtidigt utbyte.