Ni el comprador ni el vendedor desean que el otro retenga el depósito o la escritura antes de que se cumplan todas las condiciones. Por lo tanto, un tercero neutral custodia los fondos y los documentos hasta que se cumplan todos los requisitos. Este acuerdo se denomina depósito en garantía.

Los agentes de custodia siguen las instrucciones escritas de ambas partes. Recaudan el pago inicial, los fondos del préstamo y los gastos de cierre, liquidan los gravámenes existentes y gestionan el registro. Solo cuando se cumplen todas las condiciones, desembolsan el dinero y entregan los documentos.

El depósito en garantía protege a ambas partes del cumplimiento prematuro del contrato. En algunos estados, los abogados desempeñan esta misma función. Las disputas sobre el cumplimiento de las condiciones pueden paralizar el depósito hasta su resolución. Un agente de depósito en garantía competente mantiene la transacción organizada y reduce la posibilidad de que los fondos o documentos se extravíen.

El depósito en garantía convierte una secuencia de promesas en un intercambio simultáneo.