Pobierane są czynsze brutto, odejmowane są straty z tytułu pustostanów, a koszty operacyjne pokrywane. Pozostaje dochód operacyjny netto, czyli NOI. Mierzy on rentowność nieruchomości przed obsługą zadłużenia i podatkiem dochodowym.

NOI stanowi podstawę wyceny kapitalizacji i wielu decyzji kredytowych. Uwzględnione wydatki obejmują podatki od nieruchomości, ubezpieczenia, konserwację, media (jeśli pokrywa je właściciel) oraz opłaty za zarządzanie. Ulepszenia kapitałowe i raty kredytu hipotecznego są wyłączone.

Dokładne obliczenie NOI wymaga rzetelnego rozliczenia pustostanów i rezerw. Zawyżone dochody lub zaniżone wydatki generują myląco wysoki NOI i mogą prowadzić do nadpłat. Inwestorzy i kredytodawcy uważnie analizują te elementy. Rosnący NOI w czasie jest jednym z najwyraźniejszych sygnałów dobrej inwestycji w nieruchomość.

Wszystko, co następuje po wycenie, zaczyna się od możliwego do obrony dochodu operacyjnego netto.