يتم تحصيل الإيجارات الإجمالية، وتُخصم خسائر الشواغر، وتُدفع المصاريف التشغيلية. والناتج هو صافي الدخل التشغيلي، أو NOI. وهو يقيس ربحية العقار قبل خصم خدمة الدين وضرائب الدخل.

يُعد صافي الدخل التشغيلي أساسًا لتقييمات معدل الرسملة والعديد من قرارات الإقراض. تشمل المصاريف ضرائب العقارات والتأمين والصيانة والمرافق (إذا كان المالك يدفعها) ورسوم الإدارة. أما التحسينات الرأسمالية وأقساط الرهن العقاري فلا تشملها.

يتطلب حساب صافي الدخل التشغيلي بدقة محاسبة دقيقة لنسبة الشواغر والاحتياطيات. يؤدي تضخيم الدخل أو التقليل من شأن النفقات إلى ارتفاع مضلل في صافي الدخل التشغيلي، وقد يتسبب في دفع مبالغ زائدة. يدقق المستثمرون والمقرضون في مكونات هذا الحساب بدقة. ويُعد ارتفاع صافي الدخل التشغيلي بمرور الوقت من أوضح مؤشرات نجاح الاستثمار العقاري.

كل شيء بعد التقييم يبدأ بدخل تشغيلي صافٍ قابل للدفاع عنه.