Τα ακαθάριστα ενοίκια εισπράττονται, οι απώλειες κενών θέσεων αφαιρούνται και τα λειτουργικά έξοδα καταβάλλονται. Αυτό που απομένει είναι τα καθαρά λειτουργικά έσοδα ή NOI. Μετρά την κερδοφορία του ακινήτου πριν από την εξυπηρέτηση του χρέους και τους φόρους εισοδήματος.

Το NOI αποτελεί τη βάση για τις εκτιμήσεις του κεφαλαιοποιητικού επιτοκίου και πολλές αποφάσεις δανεισμού. Τα έξοδα που περιλαμβάνονται είναι οι φόροι ακίνητης περιουσίας, η ασφάλιση, η συντήρηση, οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας (εάν καταβάλλονται από τον ιδιοκτήτη) και τα έξοδα διαχείρισης. Εξαιρούνται οι βελτιώσεις κεφαλαίου και οι πληρωμές στεγαστικών δανείων.

Η ακριβής απόδοση εσόδων από μηδενικά κέρδη (NOI) απαιτεί ειλικρινή λογιστική καταγραφή των κενών θέσεων και των αποθεματικών. Το διογκωμένο εισόδημα ή η υποεκτίμηση των εξόδων παράγει παραπλανητικά υψηλό NOI και μπορεί να οδηγήσει σε υπερπληρωμή. Οι επενδυτές και οι δανειστές εξετάζουν προσεκτικά τα στοιχεία. Η αύξηση του NOI με την πάροδο του χρόνου είναι ένα από τα πιο σαφή σημάδια μιας υγιούς επενδυτικής περιουσίας.

Όλα τα επόμενα στάδια της αποτίμησης ξεκινούν με ένα υπερασπίσιμο καθαρό λειτουργικό εισόδημα.