投資人會模擬未來幾年內所有投入房產的資金和所有支出，然後計算出使淨現值為零的折現率。這個折現率就是內部報酬率（IRR），它表示投資的年化報酬率。

內部報酬率（IRR）考慮了現金流的時間因素，因此比簡單的現金報酬率更為全面。它對租金、支出、融資和售價預測的準確性非常敏感。退出假設的微小變化都可能導致IRR發生顯著波動。

投資者使用內部報酬率 (IRR) 來評估交易，並將房地產與其他資產類別進行比較。由於 IRR 是基於未來假設的估算值，因此應該在不同的情境下進行壓力測試。只有當其背後的假設合理時，較高的預期 IRR 才具有吸引力。

• 考慮現金流時間安排的年化報酬率
• 求解使淨現值 (NPV) 為零的利率。
• 對退出和營運假設較為敏感
• 用於比較投資機會