يقوم المستثمر بنمذجة جميع التدفقات النقدية الداخلة إلى العقار وجميع التدفقات النقدية الخارجة منه على مدى عدة سنوات، ثم يحسب معدل الخصم الذي يجعل صافي القيمة الحالية صفراً. هذا المعدل هو معدل العائد الداخلي (IRR)، وهو يعبر عن العائد السنوي للاستثمار.

يأخذ معدل العائد الداخلي في الاعتبار توقيت التدفقات النقدية، مما يجعله أكثر شمولاً من مجرد العائد النقدي على الاستثمار. وهو يتأثر بدقة التوقعات المتعلقة بالإيجارات والمصروفات والتمويل وسعر البيع. ويمكن أن تؤدي تغييرات طفيفة في افتراضات الخروج إلى تغيير معدل العائد الداخلي بشكل كبير.

يستخدم المستثمرون معدل العائد الداخلي (IRR) لترتيب الصفقات ومقارنة العقارات بفئات الأصول الأخرى. ولأنه تقدير مبني على افتراضات مستقبلية، ينبغي اختباره في ظل سيناريوهات مختلفة. ولا يكون معدل العائد الداخلي المتوقع المرتفع جذابًا إلا إذا كانت الافتراضات التي بُني عليها واقعية.

• العائد السنوي مع مراعاة توقيت التدفقات النقدية
• حل لإيجاد المعدل الذي يجعل صافي القيمة الحالية يساوي صفرًا
• حساس لافتراضات الخروج والتشغيل
• تُستخدم لمقارنة فرص الاستثمار