एक निवेशक कई वर्षों में किसी संपत्ति में निवेश किए गए और उससे निकाले गए कुल धन का मॉडल तैयार करता है, फिर उस छूट दर की गणना करता है जिससे शुद्ध वर्तमान मूल्य शून्य हो जाता है। यही दर आंतरिक प्रतिफल दर (IRR) कहलाती है। यह निवेश की वार्षिक प्रतिफल को दर्शाती है।

आईआरआर नकदी प्रवाह के समय को ध्यान में रखता है, जिससे यह साधारण कैश-ऑन-कैश रिटर्न की तुलना में अधिक व्यापक हो जाता है। यह किराए, खर्चों, वित्तपोषण और विक्रय मूल्य के अनुमानों की सटीकता के प्रति संवेदनशील होता है। निकास संबंधी अनुमानों में मामूली बदलाव भी आईआरआर को काफी हद तक प्रभावित कर सकते हैं।

निवेशक सौदों को प्राथमिकता देने और रियल एस्टेट की तुलना अन्य परिसंपत्ति वर्गों से करने के लिए आईआरआर का उपयोग करते हैं। चूंकि यह भविष्य की मान्यताओं पर आधारित एक अनुमान है, इसलिए इसे विभिन्न परिदृश्यों के तहत परखा जाना चाहिए। उच्च अनुमानित आईआरआर तभी आकर्षक होता है जब इसके पीछे की मान्यताएं यथार्थवादी हों।

• नकदी प्रवाह के समय को ध्यान में रखते हुए वार्षिक प्रतिफल
• वह दर ज्ञात करता है जो एनपीवी को शून्य के बराबर कर देती है।
• निकास और परिचालन संबंधी मान्यताओं के प्रति संवेदनशील
• निवेश के अवसरों की तुलना करने के लिए उपयोग किया जाता है