투자자는 부동산의 순영업이익을 현재 시장가치로 나누어 0.06, 즉 6%를 계산합니다. 이 수치가 바로 자본환원율(cap rate)입니다. 자본환원율은 부동산을 현금으로 매입했을 때 예상되는 수익률을 간략하게 보여줍니다.

일반적으로 높은 수익률은 높은 위험 또는 낮은 수요를 나타내며, 낮은 수익률은 안정적이고 수요가 높은 지역에서 나타납니다. 수익률은 부동산 유형, 시장 상황 및 경제 여건에 따라 달라집니다. 또한 수익률은 자금 조달을 고려하지 않으므로 레버리지를 활용한 수익률은 상당한 차이를 보일 수 있습니다.

감정평가사와 투자자들은 투자 기회를 비교하고 소득을 가치로 환산하기 위해 자본환원율(Cap Rate)을 사용합니다. 예상 자본환원율이 조금만 변해도 평가 가치는 크게 변동합니다. 자본환원율은 도구일 뿐, 수익을 보장하는 것은 아닙니다. 실제 성과는 점유율, 비용, 그리고 향후 시장 변동에 따라 달라집니다.

자본환원율은 단 하나의 수치로 시장의 판단을 상당 부분 압축적으로 보여줍니다.