주택담보대출은 부동산을 담보로 하는 장기 대출입니다. 차용인은 부동산을 담보로 제공합니다. 만약 차용인이 상환에 실패하면, 대출기관은 담보권을 행사하여 부동산을 매각하고 채무를 회수할 수 있습니다. 주택담보대출은 대부분의 선진국에서 가계 부채 중 가장 큰 비중을 차지합니다. 미국의 총 주택담보대출액은 12조 달러를 넘어섭니다.

구조는 간단합니다. 대출자는 일반적으로 구매 가격의 3~20%에 해당하는 계약금을 지불합니다. 대출 기관은 나머지 금액을 제공합니다. 대출금은 이자와 함께 15년에서 30년에 걸쳐 상환됩니다. 초기 상환금은 대부분 이자에 사용되고, 후기 상환금은 대부분 원금에 사용됩니다. 고정 금리 모기지는 대출 기간 동안 동일한 금리가 유지됩니다. 변동 금리 모기지는 초기 금리가 낮지만 주기적으로 재조정되어 상환액이 급등할 수 있습니다.

주택담보대출은 엄격한 규제를 받습니다. 미국에서는 소비자금융보호국(CFPB)이 정보 공개, 대출 심사, 대출 관리 등에 대한 규칙을 정합니다. 대출기관은 소득, 자산, 신용 이력을 확인해야 합니다. 도드-프랭크법은 적격 주택담보대출 기준을 마련하여 이자만 상환하는 방식이나 만기 일시 상환과 같은 위험한 대출 조건을 제한했습니다. 이러한 규정은 2008년 금융 위기에 대한 대응책으로 마련되었는데, 당시 과도한 대출과 증권화로 인해 주택 거품이 형성되었다가 붕괴되면서 세계적인 경기 침체를 초래했습니다.

주택담보대출 금리는 연방준비제도의 정책, 인플레이션 기대치, 그리고 주택담보증권의 공급과 수요에 영향을 받습니다. 금리의 작은 변화도 주택 구매력에 큰 영향을 미칩니다. 예를 들어 금리가 6%일 때 40만 달러 주택담보대출의 월 상환액은 약 2,400달러입니다. 금리가 7%일 때는 약 2,660달러가 됩니다.