Un prêt hypothécaire est un prêt à long terme garanti par un bien immobilier. L'emprunteur met le bien en gage. En cas de défaut de paiement, le prêteur peut saisir le bien et le vendre pour recouvrer sa créance. Les prêts hypothécaires représentent la principale forme d'endettement des ménages dans la plupart des pays développés. Aux États-Unis, l'encours total des prêts hypothécaires dépasse 12 000 milliards de dollars.

Le principe est simple. L'emprunteur verse un acompte, généralement de 3 à 20 % du prix d'achat. Le prêteur finance le reste. Le prêt est remboursé sur une période de 15 à 30 ans, intérêts compris. Les premiers versements servent principalement à payer les intérêts, tandis que les versements suivants servent principalement à rembourser le capital. Un prêt hypothécaire à taux fixe conserve le même taux pendant toute la durée du prêt. Un prêt hypothécaire à taux variable a un taux initial plus bas, mais celui-ci est révisé périodiquement, ce qui peut entraîner des variations importantes des mensualités.

Les prêts hypothécaires sont soumis à une réglementation stricte. Aux États-Unis, le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) établit des règles concernant la transparence, l'analyse des risques et la gestion des prêts. Les prêteurs sont tenus de vérifier les revenus, le patrimoine et les antécédents de crédit. La loi Dodd-Frank a instauré le critère du prêt hypothécaire qualifié, qui limite les caractéristiques risquées des prêts, telles que les paiements d'intérêts uniquement et les paiements forfaitaires. Ces règles ont été mises en place en réponse à la crise de 2008, lorsque des conditions de prêt trop favorables et la titrisation ont alimenté une bulle immobilière qui a éclaté, déclenchant une récession mondiale.

Les taux hypothécaires sont influencés par la Réserve fédérale, les anticipations d'inflation et l'offre et la demande de titres adossés à des créances hypothécaires. Une faible variation des taux a un impact considérable sur la capacité d'emprunt. À 6 %, un prêt hypothécaire de 400 000 $ coûte environ 2 400 $ par mois. À 7 %, ce coût est d'environ 2 660 $.