住宅ローンとは、不動産を担保とする長期ローンです。借り手は不動産を担保として差し入れます。返済が滞った場合、貸し手は不動産を差し押さえて売却し、債務を回収することができます。住宅ローンは、ほとんどの先進国において家計債務の中で最大の形態です。米国では、住宅ローン債務総額は12兆ドルを超えています。

仕組みはシンプルです。借り手は頭金として、通常購入価格の3～20％を支払います。残りは貸し手が負担します。ローンは15～30年かけて利息をつけて返済します。初期の支払いは主に利息に充当され、後期の支払いは主に元金に充当されます。固定金利型住宅ローンは、ローン期間中ずっと同じ金利が維持されます。変動金利型住宅ローンは、当初は低い金利で始まりますが、定期的に金利が見直されるため、返済額が急激に増加する可能性があります。

住宅ローンは厳しく規制されています。米国では、消費者金融保護局（CFPB）が情報開示、引受、およびサービスに関する規則を定めています。貸し手は収入、資産、および信用履歴を確認する必要があります。ドッド・フランク法は適格住宅ローン基準を制定し、元利均等返済や一括返済といったリスクの高いローンの特徴を制限しました。これらの規則は、2008年の金融危機への対応として制定されました。当時、緩い融資と証券化が住宅バブルを煽り、それが崩壊して世界的な景気後退を引き起こしました。

住宅ローン金利は、連邦準備制度理事会（FRB）の政策、インフレ期待、そして住宅ローン担保証券の需給によって左右されます。金利のわずかな変動でも、住宅ローンの返済能力に大きな影響を与えます。例えば、金利が6%の場合、40万ドルの住宅ローンの月々の返済額は約2,400ドルです。一方、金利が7%になると、約2,660ドルになります。