Dans des conditions normales, un acheteur et un vendeur consentants, bien informés et sans pression indue, s'accordent sur un prix. Ce prix correspond à la valeur marchande, c'est-à-dire une estimation du prix que le bien devrait atteindre sur le marché libre.

Les évaluateurs, les agents immobiliers et les investisseurs s'efforcent tous de déterminer la valeur marchande en utilisant des méthodes de comparaison de ventes, d'analyse des revenus ou d'évaluation par les coûts. La valeur marchande diffère de la valeur cadastrale, de la valeur assurée ou du prix qu'un acheteur pourrait être prêt à payer dans des circonstances particulières.

Les marchés fluctuent. La valeur marchande d'hier peut différer de celle d'aujourd'hui. Une évaluation précise exige des données actualisées et une analyse pertinente des différences entre les biens. Surpayer par rapport à la valeur marchande est l'une des causes les plus fréquentes de sous-performance des investissements immobiliers.

La valeur marchande est un concept consensuel, et non un attribut fixe du bien lui-même.