Unter normalen Umständen einigen sich ein williger Käufer und ein williger Verkäufer, die beide hinreichend informiert sind und keinem unzulässigen Druck ausgesetzt sind, auf einen Preis. Dieser Preis entspricht dem Marktwert. Er ist eine Schätzung dessen, was die Immobilie auf dem freien Markt erzielen sollte.

Gutachter, Makler und Investoren ermitteln den Marktwert anhand vergleichbarer Verkäufe, Ertragswertanalysen oder Kostenwertverfahren. Der Marktwert ist nicht gleichzusetzen mit dem Verkehrswert, dem Versicherungswert oder dem Preis, den ein Käufer unter besonderen Umständen zu zahlen bereit wäre.

Märkte verändern sich. Der Marktwert von gestern kann sich vom heutigen unterscheiden. Eine präzise Bewertung erfordert aktuelle Daten und ein fundiertes Urteilsvermögen hinsichtlich der Unterschiede zwischen Immobilien. Zu hohe Zahlungen im Verhältnis zum Marktwert gehören zu den häufigsten Gründen für eine schwache Wertentwicklung von Immobilieninvestitionen.

Der Marktwert ist ein Konsensbegriff, keine feste Eigenschaft der Immobilie selbst.