يُدرّ العقار الاستثماري دخلاً من الإيجار، بينما يُخصم جزء من تكلفة بنائه سنوياً لأغراض ضريبية. يُعرف هذا الخصم السنوي بالاستهلاك. تسمح القوانين الضريبية للمالكين باسترداد تكلفة المبنى خلال فترة استرداد محددة.

عادةً ما يتم استهلاك قيمة العقارات السكنية المؤجرة على مدى 27.5 عامًا، بينما يتم استهلاك قيمة العقارات التجارية على مدى 39 عامًا. أما الأرض نفسها فلا تخضع للاستهلاك. يساهم الاستهلاك في خفض الدخل الخاضع للضريبة دون الحاجة إلى دفع نقدي فعلي، مما يحسن التدفق النقدي بعد الضريبة. عند بيع العقار، يتم استرداد قيمة الاستهلاك السابقة وفرض الضريبة عليها.

يمكن لدراسات فصل التكاليف تسريع عملية الإهلاك من خلال تحديد المكونات ذات العمر الافتراضي الأقصر. قد تحد قواعد النشاط السلبي وغيرها من القيود من مقدار الإهلاك الذي يمكن للمالك استخدامه في سنة معينة. يتولى المحاسبون تتبع الأرقام، بينما يستفيد الملاك من الحماية التي توفرها هذه القواعد.

يُعد الاستهلاك أحد الطرق القليلة التي يمكن أن تفقد بها العقارات قيمتها على الورق بينما تكتسب قيمة في السوق.